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告别“幸福”不来敲门:北京限竞房生变

2019-05-09 作者:来源网络 来源:头条 点击 评论

保障房缺失的时候,人们没有选择,都被逼进了商品房市场。现在,限竞房给了他们一丝希望。

中房报见习记者 田傲云丨北京报道

保障房缺失的时候,人们没有选择,都被逼进了商品房市场。现在,限竞房给了他们一丝希望。

“3月份我卖了10套限竞房,4月份应该会更好。”北京丰台一家新房代理机构的销售人员说。他告诉中国房地产报(微信ID: china-crb)记者,“现在看房的人是真的多了,还有很多‘90后’也开始买房了,他们选择限竞房,主要是看中价格更便宜,对于资金不充裕的刚需人群来说,性价比还是不错的。”

4月2日,北京西城天铸售楼处,一位有购房意向的王先生告诉记者,此前他并没想过买房,但是从去年开始,身边越来越多的同龄人陆续开始买房,他突然意识到自己就要30岁了,是该买套房子了。王先生此后看过不少楼盘,但大多数限竞房都在五环外,好不容易看上的这个项目,又担心太抢手了。“根本抢不到,听说二期要开盘了,现在可以先登记,我就过来看看。”

中国房地产报记者了解到,西城天铸地块是北京“限房价,竞地价”土地。根据政府方面规定,西城天铸限售均价为77800元/平方米,最高销售单价不得超过81690元/平方米。单看价格不低,但与同一区域内的新房项目每平方米动辄10万元以上的价格相比,还是很诱人。

中原地产首席分析师张大伟表示,限竞房市场分化非常明显,部分位置优质的项目,去化接近90%,而大部分项目,去年入市以来,去化依然不足40%。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,66期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平方米,只签约了22.2%。整体看,所有项目入市的实际销售的平均签约数量不足40%。

人气与销量有所回升

限竞房是2016年下半年,北京为抑制土地市场的热度,推出“限房价、竞地价”土地出让模式的新产品,这种地块对房屋均价进行事前限定,且购买后5年不得出售。

但是,2018年下半年,众多限竞房入市后,除了个别楼盘热销,大部分都面临着去化问题。数据显示,2018年北京新房市场限竞房总成交4530套,入市去化率为24%,整盘去化率仅为11%。截至2018年底,限价商品房库存量2万套,去化周期3年左右。

反转发生在进入2019年后。据中原地产研究中心统计数据显示,今年第一季度,北京普通住宅市场成交最好的10个项目中,限竞房占据8个席位,其中丰台区的西城天铸限竞房以19.56亿元的成交额,问鼎今年一季度北京新房成交市场排行榜首位,共成交246套,套均795万元。

近日,中国房地产报记者接连走访了朝阳、海淀、丰台、房山等区域的多个限竞房项目。

前述王先生告诉中国房地产报记者,虽然首付能力有限,但还是希望尽量能住得离市里近一点。“主要看中西城天铸的地理位置,而且交通方便,虽然户型是差了点,但好歹是在市里,价格也还能接受。”

上述销售人员告诉记者,在北京市场,除了像王先生这样的刚需者,也有一部分人会选择购买远郊的房子用来养老,“如万科七橡树,虽然离市中心比较远,但是价格便宜,每平方米2.2万元,周围景区环抱。”

有的吃肉,有的喝汤

“橡树澜湾一期的房子几乎秒光,就一天!”3月27日,记者走访位于西四环附近的橡树澜湾限竞房项目时,一位项目销售经理告诉记者。

一天就秒光?现在限竞房的市场行情,已经如此火爆了么?

对记者的疑问,这位销售经理称,3月25日19点,橡树澜湾首期开盘,千组购房家庭现场手机选房,575套房源几乎秒光,其中最抢手的是90平方米三居户型,最终去化率达到了97.4%,只剩下15套房源,销售额总计约为28.8亿元。

不仅橡树澜湾这一个项目热销,根据中国房地产报记者连日的走访,发现同样位于西四环的国风长安,因为其地段较好,2月18日开盘当天去化85%。位置较偏的海淀山后的山屿湖虽然在五环外,但由于地处海淀,吸引了不少在海淀工作的年轻人,项目在3月18日开盘当天,推出的192套房源已经销售一空。

尽管市场回暖,但记者也注意到楼盘之间的分化正在加剧。对于个体差异化巨大的限竞房来说,市场回暖只是“助燃剂”,同为限竞房却不同命的故事,仍然比比皆是。

北京限竞房入市速度最快的区域之一大兴,虽然前有全市首个入市的限竞房项目瀛海府,以一个半小时卖光194套房源,但大兴第二个入市的限竞房首开保利熙悦林语项目,4000余套房源,2018年仅网签了72套。

位于房山的旭辉城限竞房项目,入市已有9个多月,这个项目的情况更能代表市场中部分去化难的限竞房处境,例如小片区供应过于集中,远超出了区域的需求承载能力;同质化现象明显;地理位置偏远等。

4月2日,记者走访了2018年6月开盘的房山旭辉城限竞房现场,其销售人员告诉记者,旭辉城一共有900多套房源,目前在售的是第一期,主要有75、89、116平方米三种户型,到目前共卖出110余套房。

合硕机构首席分析师郭毅分析称,目前北京房地产市场上,除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外,绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。“有些项目开盘认购量还可以,但在转签约时,不少购房者冷静之后选择了退房,客户流失比例很大。在这种背景之下,开发商要么采取价格手段促销,要么在产品上做加法。”